Immobilien-ABC: Buchstabe A

Abgeschlossenheitsbescheinigung
Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt die Baubehörde auf Antrag Erbbauberechtigten oder Eigentümern von Mehrfamilienhäusern, die planen, ihre Wohnungen vor oder nach dem Hausbau zu verkaufen, dass alle mit Nummern zu bezeichnenden Wohnungen baulich so getrennt worden sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren.

Die rechtliche Grundlage dafür bilden §§ 3 Absatz 2, 7 Absatz 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.03.1951. Zu abgeschlossenen Einheiten können auch zusätzliche Räume außerhalb eines abgeschlossenen Bereichs zählen, wie z.B. Speicher- oder Kellerräume. Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist als Voraussetzung zur Eintragung von Miteigentümern in das Grundbuch unumgänglich und ist neben dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.

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Abnahmeverpflichtung
Verpflichtung des Darlehensnehmers, sich das Darlehen innerhalb der vereinbarten Frist (Abnahmefrist) auszahlen zu lassen.

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Abschlussgebühr
Bei Vertragsbeginn zahlt der Bausparer eine Abschlussgebühr oder eine verzinsliche/unverzinsliche Einlage in Höhe von 1 % der Bausparsumme. Diese Einlage wird bei Inanspruchnahme des Darlehens als Abschlussgebühr verwendet und dient dazu, die Kosten der Bausparkasse zu decken. Die Abschlussgebühr dient auch dem gemeinschaftlichen Interesse der Bauspargemeinschaft, da durch diese eine zeitnahe Verfügbarkeit der jeweiligen Bausparsumme gewährleistet wird.

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Abschreibung (AfA)
Wertverzehr des Gebäudes, der jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht und wie Kosten (Werbungskosten) von den Einnahmen abgezogen bzw. gegen bestimmte Einkünfte verrechnet werden kann. Bemessungsgrundlage der AfA sind die Herstellungs- oder Anschaffungskosten, wobei die Gebäudeabschreibung mit dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes beginnt.

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Abschreibung - degressive
Unter einer degressiven Abschreibung versteht man die Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur linearen Abschreibung nicht gleich bleibt, sondern im Zeitverlauf niedriger wird.

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Abschreibung - lineare
Unter einer linearen Abschreibung versteht man die Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur degressiven Abschreibung nicht niedriger wird, sondern im Zeitverlauf konstant bleibt.

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Altlastenkataster
Verzeichnis bzw. Datenbank, in die sämtliche von den Kreisverwaltungsbehörden gesammelten Daten über altlastverdächtige Flächen aufgenommen werden. Jeder, der ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben will, sollte sich vorher erkundigen, ob dieses Objekt in dem Kataster über Altlastenverdachtsflächen und Altlasten erfasst ist. Für Auskünfte aus dem Altlastenkataster ist in der Regel eine genaue Lagebezeichnung und möglichst ein Eintrag in einer Übersichtskarte erforderlich.

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Annuitätendarlehen
sind die bei der Baufinanzierung meist verwendete Darlehensform. Die Bezeichnung stammt von der Art der Verzinsung und Tilgung der Darlehen mit einer gleichbleibenden Jahresleistung. Der Kreditnehmer zahlt dabei bis zur vollen Rückzahlung des Darlehens eine gleichbleibende Jahresleistung, die sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in Prozent des Darlehens (Nominalbetrag) errechnet. Die Annuität wird je nach Vertrag in Vierteljahres- oder Monatsraten bezahlt.

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Anschaffungskosten
Die für die Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung)-relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens.

Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird. Im Verhältnis Boden-/Gebäudewertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA-relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs-, sondern zu den Werbungskosten.

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Arbeitnehmersparzulage
Die Arbeitnehmersparzulage ist die staatliche Förderung der Vermögensbildung von Arbeitnehmern auf der Grundlage des Fünften Vermögensbildungsgesetzes.

Wer die vermögenswirksamen Leistungen zum Bau, zum Erwerb, zur Erweiterung oder Entschuldung eines Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung anlegt, erhält einen Fördersatz von 9 % aus maximal 470 EUR pro Kalenderjahr, sofern das zu versteuernde Einkommen nicht mehr als 17.900 EUR bei Alleinstehenden bzw. 35.800 EUR bei Verheirateten beträgt.

Wird die vermögenswirksame Leistung auf Grund eines Sparvertrags zum Erwerb von durch den Arbeitgeber ausgegebenen Aktien, Geschäftsanteilen oder zur Übernahme einer Stammeinlage verwendet, liegt der Fördersatz bei 20% aus maximal 400 EUR, sofern eine Einkommensgrenze von 20.000 EUR bei Alleinstehenden bzw. 40.000 EUR bei Verheirateten nicht überschritten wird.

Beide Förderungen können nebeneinander gewährt werden, so dass durch den Staat jährlich bis zu maximal 123 EUR ausgeschüttet werden können.

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Auflassung
Auflassung ist ein Rechtsbegriff und bezeichnet die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 873 BGB) notwendige Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber. Nach § 925 Abs. 1 BGB ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück eine Einigung des Veräußerers und des Erwerbers bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle erforderlich. Zuständige Stelle ist grundsätzlich jeder Notar, jedoch kann eine Auflassung auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

Allein damit kommt es noch nicht zu einer Übertragung des Eigentums. Eine wirksame Eigentumsübertragung erfordert neben der Auflassung auch die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.

In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit der zwingend vorgeschriebenen notariellen Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Möglich ist aber auch, dass zunächst der Kaufvertrag notariell beurkundet und erst später die Auflassung erklärt wird. Eine vorherige Auflassung genügt allerdings nicht.

Um zusätzliche Kosten zu vermeiden ist es daher empfehlenswert, die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags zu erklären.

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Auflassungsvormerkung
Durch eine entsprechende Eintragung ins Grundbuch wird der Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück weitgehend gesichert und verhindert, dass etwa die Immobilie im Zeitraum zwischen der Bezahlung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ein zweites Mal veräußert wird.

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Aufteilungsplan
Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und aller im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile hervorgeht.

Er entspricht in seinem Erscheinungsbild im Wesentlichen den für die Baugenehmigung erforderlichen Bau- und insbesondere Grundrisszeichnungen im Maßstab 1:100. In ihm werden die Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, die zu den Wohnungen gehörenden Kellerräume, PKW-Stellplätze bzw. Garagen, gewerbliche Einheiten) in jeweils aufsteigender Nummernfolge bezeichnet und oftmals mit farblichen Abgrenzungslinien dargestellt. Balkone und Loggien (nicht dagegen ebenerdige Terrassen) müssen in die farbliche Umrandung einbezogen werden, damit ihr Sondereigentumscharakter eindeutig wird. Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung.

Das Merkmal der Abgeschlossenheit muss sich aus der Darstellung im Aufteilungsplan ergeben. Dieser muss das Gesamtgebäude erfassen. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung bzw. der Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum als Anlage beizufügen und wird damit Bestandteil der Grundakte.

Erforderliche Antragsformulare und nähere Auskünfte bezüglich den konkreten inhaltlichen Anforderungen können bei der zuständigen Baubehörde angefordert werden.

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Auszahlungskurs
Prozentsatz des Darlehensbetrages (Nominalbetrag), den der Darlehensnehmer nach Abzug des vereinbarten Damnums erhält.

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